GLR — Consultoría Inmobiliaria y Estrategia de Capital

Casos de estudio

Decisiones analizadas con evidencia.

Cada caso muestra la pregunta de inversión, la evidencia considerada, las alternativas comparadas y la decisión resultante. GLR no vende resultados garantizados; vende mejores decisiones, incluida la de no avanzar.

  1. 01Evaluar→
  2. 02Desarrollar→
  3. 03Optimizar
01Evaluar

Análisis Integral de Prefactibilidad e Inversión

¿Merece este terreno nuestro capital bajo las condiciones actuales?

Un predio de 290 m² ofertado en US$215,000 se contrastó contra 17 familias de uso, filtrando hasta tres alternativas finalistas y cerrando en una recomendación explícita de NO adquirir incondicionalmente a ese precio: preservar control reversible mientras se resuelven las condiciones que harían viable la operación.

  • Prefactibilidad
  • Highest & Best Use
  • Valor residual
  • Riesgo

17 → 3

Familias de uso evaluadas y finalistas

NO adquirir incondicionalmente a US$215,000. La conclusión es robusta a nivel de acción del comprador, aunque las tesis de desarrollo sigan frágiles: primero control reversible, después validación, y sólo entonces capital irreversible.

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Filtro de alternativas

  • 17Familias de uso evaluadas
  • 13Descartes reabribles
  • 2Condicionadas
  • 2Descartes definitivos
  • 3Finalistas

La tesis base no paga el riesgo.

Retorno frente a umbral

Umbral 18%
  • Caso base10.3%
  • Escenario optimizado21.5%

La base queda por debajo del umbral; el escenario optimizado lo supera.

Precio pedido contra residual

MXN 3.87 M

CASO BASE · Base modelada

MXN 2.83 M

ESCENARIO · Residual intermedio

Brecha de 26.9% — aproximadamente MXN 1.04 M por encima de lo que el uso soporta.

Predio de 290 m² ofertado en US$215,000. TIR base de vivienda vertical: 10.3% contra un umbral mínimo de 18%; 21.5% en escenario optimizado.

02Desarrollar

Demanda, Producto, Absorción, Preventa y Capital

¿Puede una estrategia de producto, preventa, cobranza y capital reducir la exposición sin destruir precio?

Una pantalla base de 221 unidades se analizó para determinar si una preventa estructurada puede bajar el pico de capital propio antes de comprometer la obra vertical completa, con un break-even económico cercano a 197 unidades.

  • Absorción
  • Preventa
  • Estructura de capital
  • Gates

~MXN 600 M → 410–440 M

Peak equity convencional frente al caso de trabajo

Recomendación provisional: no comprometer el CAPEX vertical completo antes de probar demanda, precio efectivo, canibalización y disponibilidad real de anticipos.

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Capital expuesto y velocidad

La arquitectura de preventa cambia el capital en riesgo.

Bridge de arquitecturas de capital

  1. CASO BASEConvencional~MXN 600 M
  2. TARGETContinuo + preventaMXN 410–440 M
  3. ESCENARIOFaseado + preventaMXN 280–325 M

El caso de trabajo y el faseado son escenarios condicionados a preventa, cobranza y disponibilidad efectiva.

Sellout sin preventa estructurada
117 meses
Sellout con target de 60% de preventa
84–86 meses
Peak equity convencional
MXN ~600 M
Peak equity objetivo del caso de trabajo
MXN 410–440 M

Economía base P221

  • MXN 1,283.3 M

    Venta bruta

  • MXN 1,141.9 M

    Costo total pre-ISR

  • ~11.0%

    Margen pre-ISR

  • ~197 u · 89% VGV

    Break-even económico

Gates de preventa neta

  1. 25%

    6 meses

  2. 35%

    12 meses

  3. 50%

    24 meses

  4. 60%

    Pre-entrega

Pantalla base de 221 unidades y ~32 meses de obra. Primera cohorte de prueba: 75 unidades, con 55 contratos netos objetivo a 6 meses, descuento efectivo ≤3% y cobranza pre-entrega ≥30%. Reservado → Contratado → Cobrado → Escriturado se miden por separado.

03Optimizar

Sueños del Mar — Estrategia de Recuperación

¿Conviene seguir construyendo cuando el inventario existente todavía no ha probado el mercado?

Seis casas construidas, una vendida y cinco en inventario: el análisis concluye que el problema es de precio relativo y consistencia comercial, no de exposición, y condiciona el nuevo CAPEX a gates comerciales.

  • Price discovery
  • Buyer funnel
  • Disciplina de CAPEX

6 / 1 / 5

Casas construidas, vendidas y en inventario

No construir especulativamente las cuatro casas restantes hasta que los gates comerciales demuestren demanda y precio sobre el inventario ya existente.

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Inventario y precio publicado

Antes de construir más, el inventario debe probar el precio.

  1. 01Inventario
  2. 02Price discovery
  3. 03Buyer funnel
  4. 04CAPEX gate

6 casas construidas · 1 vendida (marcada) · 5 en inventario · 4 lotes residuales con opcionalidad.

Mismo formato, precios distintos

  • Publicación AUS$385k
  • Reventa internaUS$420k
  • Publicación BUS$444k

Formato de ~165 m² construidos sobre ~300 m²; lotes de ~300 m² alrededor de US$127.5k. Son señales de publicación, no cierres. El precio de lista no cambió desde el lanzamiento.

¿Tiene una oportunidad por decidir?

Antes de comprometer capital, analicemos la decisión con la evidencia disponible.

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