01 · Evaluar

Análisis Integral de Prefactibilidad e Inversión

Caso de estudio GLR · Evaluar · Prefactibilidad y decisión de inversión

¿Merece este terreno nuestro capital bajo las condiciones actuales?

17 → 3: Familias de uso evaluadas y finalistas2 condicionadas, 13 descartes reabribles y 2 descartes definitivos
MXN 2.83 M: Residual del caso intermediofrente a una base modelada de MXN 3.87 M
26.9%: Brecha respecto de la baseaproximadamente MXN 1.04 M por encima del residual
10.3% vs 18%: TIR base de vivienda vertical contra umbral mínimoel escenario optimizado alcanza 21.5%

Contexto

Activo de pantalla de 290 m² con precio de oferta de US$215,000 y una base modelada de MXN 3.87 M. El encargo no era diseñar un proyecto, sino determinar si el precio pedido se sostiene y bajo qué condiciones el capital podría comprometerse.

Oportunidad
Predio de 290 m² ofertado en US$215,000, con una base modelada de MXN 3.87 M y una tesis de desarrollo por confirmar.
Evidencia
Lectura territorial y regulatoria del predio, oferta competitiva del submercado y contraste del precio pedido contra el valor residual que soporta cada uso.
Alternativas
17 familias de uso filtradas: 2 quedaron condicionadas, 13 como descartes reabribles y 2 como descartes definitivos. Finalistas: vivienda vertical, mini bodegas e integración de predios.
Economía y riesgo
El residual del caso intermedio (MXN 2.83 M) queda 26.9% por debajo de la base. La vivienda vertical rinde 10.3% de TIR base contra un umbral mínimo de 18%, y sólo 21.5% en escenario optimizado, con un programa conceptual de 5 unidades de ~70 m² sujeto a cabida.
Decisión
No adquirir incondicionalmente a US$215,000. Priorizar control reversible del predio y completar validaciones antes de comprometer capital irreversible.

Decisión

NO adquirir incondicionalmente a US$215,000. La conclusión es robusta a nivel de acción del comprador, aunque las tesis de desarrollo sigan frágiles: primero control reversible, después validación, y sólo entonces capital irreversible.

Filtro de alternativas

17Familias de uso evaluadas
13Descartes reabribles
2Condicionadas
2Descartes definitivos
3Finalistas

La tesis base no paga el riesgo.

Retorno frente a umbral

Umbral 18%

Caso base10.3%
Escenario optimizado21.5%

La base queda por debajo del umbral; el escenario optimizado lo supera.

Precio pedido contra residual

MXN 3.87 M

CASO BASE · Base modelada

MXN 2.83 M

ESCENARIO · Residual intermedio

Brecha de 26.9% — aproximadamente MXN 1.04 M por encima de lo que el uso soporta.

Predio de 290 m² ofertado en US$215,000. TIR base de vivienda vertical: 10.3% contra un umbral mínimo de 18%; 21.5% en escenario optimizado.

Caso de estudio GLR. Las cifras provienen del análisis realizado por GLR y se publican con fines demostrativos de método. No representa un resultado ejecutado, un cliente ni una recomendación de inversión.

¿Su oportunidad tiene una pregunta parecida?

Antes de comprometer capital, analicemos la decisión con la evidencia disponible.

Solicitar evaluación